Fin du PINEL, quelles alternatives ?
L’investissement PINEL faisait office de locomotive pour le marché de l’investissement locatif dans le neuf. Les baisses successives du taux de réduction d’impôts en 2023 et 2024 jusqu’à l’arrêt complet du dispositif en 2025, marquent un tournant majeur pour les promoteurs et de manière générale pour l’investissement immobilier des particuliers.
Alors, quelles alternatives sont à étudier ?
Evidemment, cela va dépendre du profil et des objectifs de l’investisseur, mais ce qui est sûr, c’est qu’une alternative unique ne s’est pour le moment pas imposée.
Quelques dispositifs sortent tout de même du lot en répondant à des objectifs communs à ceux d’un investissement en Pinel.
La location meublée non professionnelle
Commençons par le neuf. L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel en résidence gérée ou non, peut être considéré comme une alternative crédible.
En effet, bien que très différent du Pinel, le LMNP permet de répondre à un véritable besoin, celui de créer des logements pour des catégories d’occupants spécifiques et en demande. (Etudiants / Séniors / Jeunes actifs…). De plus, l’offre est profonde et il existe de nombreux promoteurs spécialisés. Le LMNP est une solution efficace pour créer un revenu complémentaire non fiscalisé et préparer l’avenir.
Le logement locatif intermédiaire
Autre possibilité, le logement locatif intermédiaire ou LLI. Bien que récemment accessible au particulier, cette solution est utilisée par les institutionnels depuis de nombreuses années. Le principe est d’acheter un logement neuf dans une zone affichant une forte demande locative, à un prix inférieur à celui du marché grâce à la TVA réduite à 10%, une baisse du coût des matériaux et une optimisation des surfaces. Le LLI offre aussi une gestion locative simplifiée et un crédit d’impôts correspondant à la taxe foncière jusqu’à 20 ans ! Cette nouvelle offre tout juste ouverte au particulier est donc à étudier de près !
Quelles alternatives dans l’ancien ?
Concernant l’ancien réhabilité : deux dispositifs peuvent être envisagés comme alternative au PINEL.
Le dispositif DENORMANDIE, petit frère du Pinel, se positionne comme un successeur naturel. Son fonctionnement est identique à celui du Pinel, il permet une réduction d’impôts entre 12 et 21% du montant d’investissement en contrepartie d’une mise en location nue pour une durée de 6 à 12 ans. Comme le Pinel, les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. La différence réside sur le fait que le Denormandie concerne uniquement des opérations dans l’immobilier ancien ayant bénéficié de travaux de rénovation représentant au minimum 25% du montant de l’investissement. En revanche l’offre sur ce dispositif est extrêmement restreinte en proportion à ce que nous connaissions en Pinel, de plus, la réhabilitation est un savoir-faire différent et une adaptation est nécessaire de la part des nouveaux acteurs se lançant sur ce marché.
La loi MALRAUX : Investissement patrimonial générant une réduction d’impôts importante, le dispositif Malraux s’adresse aux profils à partir de 8.000€ d’impôts, une typologie d’investisseurs qui autrefois pouvaient se positionner sur un investissement PINEL.
Autres atouts, contrairement au Pinel, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, ni aux plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Avec la fin du Pinel, les acteurs de la profession cherchent à proposer des lots a des budgets plus accessibles permettant de répondre à une demande grandissante.
Une chose est sûre, la maitrise des différents dispositifs, de leurs atouts et des points de vigilance, est nécessaire pour se positionner sur le bon investissement !
Article rédigé par Nicolas Even, Responsable de l’Offre Immobilière