Comment optimiser revenus, fiscalité et transmission grâce à la société civile immobilière (SCI) ?

Apporter un bien immobilier en sci et transmettre sa plus value

Si les abattements légaux en matière de donation sont souvent vite épuisés, il est ensuite possible de recourir à la société civile pour contourner les règles traditionnelles de transmission.

Il peut être judicieux pour un parent voulant transmettre à ses enfants un bien immobilier, d’envisager la création d’une SCI en utilisant le mécanisme du compte courant d’associés.

Ici, il convient de constituer une SCI au capital faible afin que les enfants puissent détenir 90% des parts par exemple et le parent seulement 10%. Ensuite, le parent cède son bien immobilier à la SCI qui n’en paye pas tout de suite le prix et qui inscrit donc sa dette en compte (prêt de l’associé envers la société).

La SCI perçoit les revenus du bien et le parent ne demande jamais le remboursement de sa dette. Celle-ci n’est également pas rémunérée. La SCI étant à l’impôt sur les sociétés, le bien immobilier sera amorti, ce qui viendra donc maitriser les résultats imposables. Même en cas de bénéfices, ces derniers seraient taxés à hauteur de 15% (jusqu’à 38 120 €) et 25% au-delà. Ainsi, la fiscalité est généralement bien inférieure que celle de l’impôt sur le revenu (58,2% par exemple pour une personne dont la tranche marginale d’imposition est de 41% avec des prélèvements sociaux à 17,2%).

Considérons que lors de l’opération au départ, le bien apporté avait une valeur de 300 000 €. Le parent décède 15 ans plus tard lorsque le bien a une valeur de 650 000€. En outre, la société dispose de toute la trésorerie qui aura capitalisé sur les comptes pendant ces 15 années.

Le résultat est probant. Au décès, les enfants du parent sont déjà propriétaires à 90% de ce bien d’une valeur de 650 000 € ainsi que de la trésorerie générée alors qu’ils n’avaient investi au départ qu’une somme modique.

Il n’y a pas eu de libéralités et il ne s’agit pas non plus d’une donation déguisée puisqu’il reste à taxer dans la succession la créance du parent pour une valeur inscrite en compte de 300 000 €.

Outre les optimisations budgétaires et fiscales que la SCI permet ici, les aménagements civils au sein des statuts seront un vecteur de réussite de la stratégie. Il sera possible de réserver la gérance et les pleins pouvoirs au parent mais aussi d’encadrer les règles de retraits et de cessions par les associés. La société civile aura également intérêt à avoir un objet social suffisamment large afin de laisser place aux nombreuses solutions de placement de trésorerie pendant sa durée de vie.

Refinancer à titre onéreux des biens familiaux

La plupart des Français sont particulièrement attachés aux valeurs immobilières mais quand il vient le moment de se préoccuper de sa transmission, ils se rendent vite compte que la conservation d’un bien immobilier dans leur patrimoine peut être lourd de conséquences sur la succession.

Vendre un bien immobilier à une SCI nouvellement constituée avec les membres de sa famille peut s’avérer pertinent. Il convient ici de constituer une SCI à capital faible, l’endetter pour qu’elle rachète le bien puis, transmettre les parts en nue-propriété.

Les avantages sont multiples. La stratégie permet tout d’abord de percevoir un capital dans son patrimoine, ce qui peut être fort apprécié. Ensuite, liquider l’actif permettra peut-être aux parents de placer les liquidités de manière plus optimisée en termes de transmission (assurance vie, GFI) tout en permettant au bien de rester dans la famille.

Le capital pourrait aussi être détenu majoritairement par les enfants avec un prêt sur la SCI respectant sa capacité d’autofinancement. Ici, la transmission serait immédiate et les parents perçoivent une somme d’argent conséquente aussi. Tout dépendra des objectifs et du projet immobilier.

Ces stratégies ont pour avantage de générer du cash permettant d’absorber les coûts liés à l’opération et sont pertinentes lorsqu’il y a une volonté de conserver le bien dans la famille ainsi qu’un intérêt à percevoir des capitaux pour les parents.

Investir ses capitaux en compte courant d’associé

La stratégie consiste à apporter des capitaux directement sur le compte de la société plutôt qu’à son capital. L’apport des capitaux en contrepartie d’un compte courant d’associés (prêt de l’associé envers la société) permettra alors aux apporteurs de bénéficier de la faculté de remboursement de ce compte et ce, au moment qu’ils jugeront opportun et sans frottement fiscal. En effet, s’agissant d’une dette, le remboursement n’est pas constitutif d’un revenu imposable.

La SCI réalise ensuite ses investissements. Bien que principalement immobilière, elle pourra aussi détenir d’autres types d’investissements et notamment des parts de sociétés immobilières (SCPI) mais aussi des investissements financiers tels que des contrats de capitalisation, des produits structurés ou encore des investissements en fonds professionnels. Les revenus et plus-values générés par la société seront donc encapsulés et capitaliseront jusqu’au retrait via le remboursement du compte courant d’associé le cas échéant.

En outre, ce montage permet de bénéficier d’une fiscalité souvent plus attractive que l’impôt sur le revenu sur les investissements réalisés. Prenons l’exemple de l’investissement en produits immobiliers dont la fiscalité relève de la TMI et des prélèvements sociaux, le fait de les investir via la SCI à l’IS permettra aux associés d’optimiser la fiscalité grâce au taux d’IS à 15% (taux réduit) puis 25%.

Evidemment, le dispositif a des limites puisqu’une fois le compte courant entièrement remboursé, la trésorerie de la société ne pourra être perçue que sous forme de dividendes taxables par les associés.

Pour cette opération, la SCI sera majoritairement détenue par les parents afin d’éviter un risque de requalification en donation. Ces derniers pourront toutefois envisager de transmettre rapidement leurs parts en nue-propriété compte tenu de sa faible valorisation lors de la constitution.

Les parents prendront là aussi soin de conserver gérance et pleins pouvoirs afin de coupler objectifs de revenus complémentaires et de transmission tout en gardant la main sur leurs avoirs.

Les points clés

• Avant d’envisager une stratégie en SCI, il est indispensable de définir les objectifs des parties prenantes et chiffrer le coût des opérations.
• C’est la bonne utilisation des règles civiles et fiscales qui permet d’optimiser à la fois revenus, fiscalité et transmission.
• L’option à l’impôt sur les sociétés doit avoir été suffisamment étudiée en fonction du projet visé

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Articlé rédigé par Marine CHASTAING, Ingénieure Patrimoniale, Astoria Finance. Marine est diplômée de l’EFAB et du KEDGE Business School en gestion d’actifs mobiliers et immobiliers. Après 7 ans d’expérience en asset management et en ingénierie patrimoniale dans la région de Lyon, elle rejoint l’équipe d’Astoria Finance en 2021.