Immobilier : focus sur la Loi Malraux

Objectif du produit 

• Pour les redevables lourdement imposés quel que soit leur Tranche Marginale d’Imposition.
• Pour les redevables n’ayant pas de revenus fonciers, imposition élevée portant principalement sur les revenus d’activité.

Hors plafonnement global des niches fiscales

Environnement & présentation générale

Environnement et présentation générale

Biens concernés : 

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé et doit :

• Soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
• Soit être couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
• Soit, à défaut, faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.

Objectif public

Réhabiliter, préserver et repeupler les centres historiques des villes.

Processus 

L’ensemble de l’immeuble est réhabilité par ses copropriétaires ou bien par le promoteur de l’opération.

Mode de détention 

En direct, au travers d’une Société Civile Immobilière sous condition.

Peuvent notamment bénéficier de la réduction d’impôt les associés des sociétés civiles immobilières (SCI) semi-transparentes dont les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Avantage fiscal

Description

Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de réhabilitation effectués dans ses parties privatives et au prorata de ses tantièmes de copropriété dans les parties communes de l’immeuble.

Plafond

Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Cette limite de 400 000 € est également une limite globale par contribuable et pour une période de quatre années consécutives. Ainsi, le montant total des dépenses retenu au titre de la réalisation de dépenses dans une ou plusieurs opérations de restauration immobilière d’une part, et pour la souscription de parts de SCPI d’autre part, ne peut excéder globalement la somme de 400 000 € par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.

Le montant des dépenses éligibles qui dépasse, selon le cas, le plafond annuel ou pluriannuel, ne peut ni être reporté ni faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Il est cependant possible d’imputer la fraction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû, au titre des trois années suivantes.

Réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est différent selon le lieu de situation de l’immeuble faisant l’objet de la restauration :

Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de :

• 30 %  du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
• 22 %  du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d’utilité publique).

Le taux de réduction applicable pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé est de 30 % .

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date de paiement des dépenses éligibles par le propriétaire (ou son mandataire) à l’entreprise qui a réalisé les travaux de restauration ou de l’année de la réalisation de la souscription de parts de SCPI. La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année.

Conditions

Engagement de location du bien (non meublé) pendant 9 ans, soit en résidence principale (logement), soit dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel (locaux d’activités). Cette durée est calculée de date à date à compter de la date de prise d’effet de prise du bail initial.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de restauration.

Plafonnement global

La réduction d’impôt Malraux est exclue du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

Cette exclusion concerne les opérations de restauration immobilière des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2013 ou pour les souscriptions de parts réalisées à compter de cette même date.